Inwestycja deweloperska może być uciążliwa dla mieszkańców sąsiednich nieruchomości. W związku z prowadzonymi robotami budowlanymi może pojawić się wiele niedogodności. Przez nadmierną emisję hałasu, pył z budowy po, w skrajnym przypadku, zasłonięcie dostępu do słońca budynkowi sąsiedniemu. Wspólnoty czy spółdzielnie mieszkaniowe nie muszą jednak pozostawać w takich sytuacjach bierne. Poprzez zdecydowane działanie można zawrzeć z inwestorem porozumienie dobrosąsiedzkie.
Porozumienie dobrosąsiedzkie – wstępne działania
Jeśli poweźmiemy informację, że na sąsiedniej nieruchomości prowadzona ma być inwestycja, powinniśmy zainteresować się czy inwestor ubiega się przed organem administracji o stosowne pozwolenie. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, wówczas zainteresowany może złożyć wniosek o uznanie w charakterze strony. Taką możliwość przewiduje art. 28 k.p.a.:
„Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.”
Właściciele nieruchomości, na które może oddziaływać inwestycja mają taki interes prawny w oparciu o przepisy np. prawa budowlanego oraz ustawy o własności lokali. Co istotne, nieruchomość niekoniecznie musi bezpośredni sąsiadować z inwestycją. Wystarczające jest aby ta swoim oddziaływaniem mogła powodować dla nich uciążliwość. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (patrz np. wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2000 r. ws. IV SA 1355/98).
Porozumienie dobrosąsiedzkie – wspólnota/spółdzielnia jako strona
„Uzyskanie” statusu strony w postępowaniu administracyjnym niesie za sobą szereg uprawnień. Przede wszystkim daje możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, którym dysponuje organ oraz zgłaszania własnych wniosków dowodowych. Już na tym etapie, skuteczne działanie i trafne wnioski mogą doprowadzić do wydania decyzji odmownej i powstrzymania uciążliwej inwestycji już na tym etapie.
Jeśli jednak organ wyda rozstrzygnięcie dla nas niekorzystne, wówczas k.p.a. daje stronie możliwość złożenia odwołania. O procedurze odwoławczej w post. administracyjnym traktuje nasz artykuł, który znaleźć można tutaj.
W przypadku niezadowalającego rozstrzygnięcia naszego odwołania, należy wówczas skorzystać z drogi sądowej. Należy rozważyć złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Warto zaznaczyć, że niekorzystny wyrok WSA co do zasady nie kończy sprawy. Strona ma prawo do zaskarżenia go do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na temat drogi sądowej w post. administracyjnym traktuje inny artykuł na naszym blogu, dostępny tutaj.
Porozumienie dobrosąsiedzkie
Powyżej opisane przez nas działania pozwolą skutecznie przeciwdziałać lub w najgorszym przypadku opóźnić uciążliwą dla nas inwestycję. Mogą też skłonić inwestora do zawarcia z właścicielami nieruchomości sąsiadujących tzw. porozumienia dobrosąsiedzkiego.
Często zdarzyć się może sytuacja, w której inwestor, nie chcąc prowadzić przedłużających się postępowań, zechce zawrzeć z sąsiadami porozumienie dobrosąsiedzkie. Takie porozumienie należy traktować jako nienazwaną umowę czy też ugodę zawieraną przez inwestora z właścicielami sąsiednich nieruchomości.
Zwyczajowo ugoda taka opiera się na dwóch głównych postanowieniach. Właściciele nieruchomości sąsiadujących z inwestycją zobowiązują się wycofać swoje odwołania czy też skargi. W zamian za to inwestor zobowiązuje się do zapłaty na ich rzecz określonej kwoty.
Oczywiście umowa taka, jak każda, winna zostać sporządzona z należytą ostrożnością i dbałością o szczegóły. Poza wyżej wspomnianymi postanowieniami, można zawrzeć w niej inne zapisy regulujące i organizujące przyszłą współprace na linii inwestor – sąsiedzi. Takie porozumienie, poza, w pewnym stopniu, „zadośćuczynieniem” sąsiadom za uciążliwe roboty, może pozwolić na zmniejszenie tych uciążliwości i ograniczenie stresu związanego z trwająca za oknami inwestycją.
Oferta Kancelarii Adwokackiej
W przypadku porozumienia dobrosąsiedzkiego istotnym jest aby skutecznie zabezpieczyć w nim swoje interesy. Dlatego też zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszej Kancelarii. Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski i Wspólnicy pomoże Państwu z działaniami mającymi na celu dojście do porozumienia z inwestorem. Z powodzeniem reprezentowaliśmy wspólnoty mieszkaniowe w sprawach, których udało się zawrzeć z inwestorami ugodę. Skontaktować się z naszą Kancelarią można telefonicznie lub mailowo bądź też wypełniając formularz dostępny tutaj.
