Rok starań. Dwa postępowania. Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w praktyce

Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca nie zawsze jest proste. W wielu przypadkach konieczne jest uzyskanie zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Procedura ta bywa nieraz długotrwała i nieprzewidywalna. Nawet dobrze przygotowany wniosek nie gwarantuje uzyskania decyzji w krótkim czasie. Poniżej opisujemy realną sprawę, która pokazuje, jak wygląda praktyka MSWiA i z jakimi problemami mierzyć się muszą niektórzy cudzoziemcy, korzystający z usług Naszej Kancelarii.

Wymóg uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości

Co do zasady cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości w Polsce. Obowiązek ten wynika z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dotyczy przede wszystkim osób spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zezwolenie wymagane jest m.in. przy zakupie domu, działki czy udziału w nieruchomości. Wyjątki istnieją, ale mają charakter ograniczony i są ściśle interpretowane. Procedura ma charakter administracyjny i kończy się wydaniem decyzji przez Ministra. W toku postępowania należy wykazać m.in. źródła finansowania oraz tzw. więzi z Rzeczpospolitą Polską. Bez spełnienia tych przesłanek uzyskanie zgody jest de facto niemożliwe. Sprawy prowadzone przed MSWiA pokazują, że nawet przy spełnieniu wszystkich warunków organ może koncentrować obrać inny kierunek interpretacyjny przepisów lub inaczej podejść do ich zastosowania.

Pierwsze postępowanie – brak karty pobytu jako jedyna przeszkoda

W lutym 2025 r. w imieniu Klientów Kancelarii złożyliśmy pierwszy wniosek o wydanie zezwolenia. Sprawa była dobrze przygotowana. Klienci wykazali źródło finansowania nieruchomości. Przedłożone zostały zagraniczne rozliczenia podatkowe, zaświadczenia od pracodawców o wysokości zarobków, wyciągi z rachunków bankowych oraz przeliczenia walut obcych na złotówki. Co istotne, MSWiA nie zgłaszało zastrzeżeń do pochodzenia środków. Organ nie kwestionował ani wysokości oszczędności, ani sposobu ich zgromadzenia. Problem pojawił się gdzie indziej.

Minister wstrzymywał się z udzieleniem zgody wyłącznie z jednego powodu. Klienci nie posiadali jeszcze kart pobytu – z uwagi na to, że oczekiwali na ich wydanie przez Wojewodę. W ocenie MSWiA było to równoznaczne z brakiem wykazania więzi Klientów z Polską. Stanowisko to było konsekwentnie utrzymywane przez całe postępowanie.

Czym są „więzi z RP” i jak podchodzi do nich MSWiA

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, że warunkiem zezwolenia jest m.in. wykazanie więzi cudzoziemca z Polską. Jak wskazuje art. 1a ust 2 ustawy, okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:

1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3) posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach […], lub
b) stały, lub
c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
4) członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4;
5) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Co ważne, stwierdzenie w powyższym przepisie „mogą być w szczególności„, wskazuje jednoznacznie, że jest to katalog otwarty. Oznacza to, że ową więź można wykazać również istnieniem innych okoliczności. W praktyce jednak MSWiA często przyjmuje zero jedynkowe podejście. W opisywanej sprawie organ uznał, że kluczowe znaczenie ma karta pobytu. Inne okoliczności – takie jak praca w Polsce, dzieci w polskich szkołach czy faktyczne osiedlenie się w Polsce – nie zostały uznane za wystarczające

Problem polegał na tym, że klienci nie mogli spełnić tego warunku. Postępowania przed Wojewodą Mazowieckim były w toku. Na podstawie ustawy o pomocy obywatelom ukrainy […] zawieszono 60-dniowy termin na wydanie decyzji pobytowych. W praktyce oznaczało to, że urząd miał nieograniczony czas na rozpatrzenie wniosku. Powstał więc klasyczny impas. MSWiA wymagało karty pobytu, której nie dało się uzyskać w rozsądnym czasie. Jednocześnie organ nie chciał uwzględnić innych dowodów potwierdzających więź z Polską, mimo że ustawa wyraźnie dopuszcza takie rozwiązanie.

Wycofanie wniosku i drugi start – presja czasu i zadatku

Sytuację dodatkowo komplikował termin ujęty w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej. Deweloper, nie wyraził zgody na przedłużenie tego terminu, do czasu uzyskania przez Klientów karty pobytu, co umożliwiłoby wydanie korzystnej decyzji MSWiA. Brak decyzji Ministra oznaczał realne ryzyko utraty zadatku wpłaconego na rachunek Dewelopera.

W tej sytuacji Klienci nie mieli wyboru. Zdecydowali się wycofać wniosek i zakończyć pierwsze postępowanie. Była to decyzja wymuszona okolicznościami, a nie oceną merytoryczną sprawy. Po uzyskaniu kart pobytu sytuacja formalnie się zmieniła. Usunięto jedyną przeszkodę wskazywaną przez Ministerstwo. W związku z tym złożyliśmy drugi wniosek. Założenie było proste – skoro wcześniej problemem była wyłącznie karta pobytu, to teraz decyzja powinna być już formalnością.

Drugie postępowanie – nowe wymagania i szczegółowa kontrola finansów

Rzeczywistość okazała się jednak bardziej skomplikowana. MSWiA nie wydało od razu decyzji. Zamiast tego rozpoczęło szczegółową analizę dokumentów finansowych. Organ zaczął wymagać wykazania, że każda hrywna, dolar, euro, złotówka pochodzi z legalnego źródła. Dotyczyło to również środków zarobionych wiele lat wcześniej za granicą. Klienci byli wielokrotnie wzywani do składania dodatkowych wyjaśnień, mimo że dokumenty potwierdzające dochody znajdowały się już w aktach sprawy. Co więcej – te same środki, poddane analizie w pierwszym postępowaniu – nie budziły żadnych zastrzeżeń Ministerstwa.

W efekcie konieczne było szczegółowe odtworzenie historii finansowej. Obejmowało to m.in. rozliczenia podatkowe, sprawozdania dochodów, dokumenty bankowe oraz wyjaśnienia dotyczące przewozu środków przez granicę. Po wielokrotnych wyjaśnieniach MSWiA wydało decyzję pozytywną. Klienci uzyskali zgodę na nabycie nieruchomości. Sukces ten przyszedł jednak po niemal roku starań. W tym czasie konieczne było zawarcie dwóch umów przedwstępnych z różnymi deweloperami oraz ponoszenie dodatkowych kosztów i ryzyka.

Podsumowanie

Przedmiotowa sprawa pokazuje jedno. Procedura uzyskania zgody MSWiA jest formalnie uregulowana, ale w praktyce bywa nieprzewidywalna. Organ może zmieniać akcenty w trakcie postępowania. Raz kluczowa jest karta pobytu. Innym razem szczegółowe źródło finansowania. Nawet przy spełnieniu wszystkich warunków trzeba liczyć się z dodatkowymi wezwaniami i wydłużeniem procedury. Dlatego w takich sprawach kluczowe jest odpowiednie przygotowanie oraz opisanie stanu faktycznego oraz załączanych dokumentów.

Skontaktuj się z nami!

Nasza Kancelaria posiada doświadczenie w prowadzeniu postępowań o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Pomagamy zarówno na etapie przygotowania wniosku, jak i w trakcie całego postępowania przed MSWiA – w tym w odpowiadaniu na wezwania organu oraz budowaniu argumentacji prawnej. Jeżeli planują Państwo zakup nieruchomości w Polsce i chcą przejść tę procedurę z profesjonalnym wsparciem, zapraszamy do kontaktu. W tym celu można skorzystać z formularza.