Częste są sytuacje, w których członkowie wspólnoty lub spółdzielni zalegają z zapłatą należności czynszowych. Czasami zaległości te sumują się na kwoty mające istotne znaczenie dla planu gospodarczego na dany rok. Tym samym, kilkoro dłużników wpływa negatywnie na cały budżet wspólnoty czy spółdzielni. Koszty takich długów ponoszą ostatecznie wszyscy członkowie. Dlatego też windykacja dla wspólnot i spółdzielni jest tak istotna. W poniższym artykule przedstawimy po krótce proces dochodzenia należnych roszczeń.
Windykacja dla wspólnot i spółdzielni – podstawy prawne
Zarówno członkowie wspólnot jak i spółdzielni mieszkaniowych są zobowiązani do uiszczania na ich rzecz określonych przepisami opłat. Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali statuuje wprost:
„Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.”
Podobną regulację zawarto również w art. 4 ust. 1-2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zatem obowiązek uiszczania czynszu na rzecz wspólnot i spółdzielni przez ich członków wynika wprost z przepisów prawa.
Windykacja dla wspólnot i spółdzielni – wezwanie przedsądowe
Pierwszym krokiem w skutecznym dochodzeniu należnych roszczeń jest skierowanie do dłużnika wezwania przedsądowego. Jest to etap obligatoryjny z uwagi na treść art. 187 § 1 ust. 1 k.p.c., który niejako wymaga od nas podjęcie próby polubownego rozwiązania sporu. Jeśli to działanie nie przyniesie skutku, wówczas należy rozważyć podjęcie działań na drodze sądowej.
Istotne już na tym etapie jest skrupulatne zebranie wszystkich dokumentów, które posłużą w przyszłości jako materiał dowodowy w sprawie przed sądem. Najistotniejsze z nich to:
- kartoteki księgowe prowadzone dla lokalu dłużników
- zawiadomienia o wysokości opłat
- uchwały o planie gospodarczym i zaliczkach na fundusz remontowy
Zebranie powyższych i innych dokumentów jest istotne z perspektywy dalszych kroków, które przedstawimy poniżej.
Nakaz zapłaty
Jak wspominaliśmy wyżej, jeśli wezwanie przedsądowe nie przyniesie oczekiwanych rezultatów należy skierować sprawę na drogę sądową. W praktyce wierzyciel ma kilka możliwości jeśli chodzi o wybór postępowania w jakim może dochodzić swoich roszczeń. Poniżej przedstawimy dwa rodzaje postępowań, w których można uzyskać nakaz zapłaty. Nakaz zapłaty jest orzeczeniem sądu, wydawanym bez przeprowadzenia rozprawy, na podstawie dokumentów załączanych do pozwu. W takim nakazie sąd zasądza na rzecz wierzyciela zarówno roszczenie główne wraz z odsetkami jak i koszty procesu. Jeśli wierzyciel był reprezentowany przez pełnomocnika, wówczas w orzeczonych kosztach zawiera się również koszty zastępstwa procesowego.
Windykacja dla wspólnot i spółdzielni – nakaz zapłaty w EPU
Rozważyć można złożenie powództwa w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Ten specyficzny rodzaj dochodzenia roszczeń odznacza się wymierną zaletą – opłata sądowa od pozwu wynosi zaledwie 1,25 % wartości przedmiotu sporu. Co do zasady postępowanie to jest też szybsze niż „tradycyjne”. W elektronicznym postępowaniu upominawczym mamy do czynienia z tzw. fikcją doręczenia. Jest to sytuacja w której sąd doręcza pozwanemu nakaz zapłaty a ten nie odbiera go pomimo awizacji. Wówczas, jeśli adres pozwanego wskazany w pozwie pokrywa się z adresem w bazie PESEL nakaz zapłaty zostaje uznany za doręczony. Skutkiem „fikcji doręczenia” jest zazwyczaj niemożność pozwanego do złożenia sprzeciwu a zatem nakaz uprawomocni się i będzie można wszcząć postępowanie egzekucyjne. Ww. zaleta jest jednocześnie wadą tego postępowania. Jeśli wskazany przez nas adres pozwanego nie pokrywa się z tym w bazie PESEL, wówczas sąd umorzy postępowanie w sprawie.
Windykacja dla wspólnot i spółdzielni – postępowanie upominawcze
Kolejną możliwością jest postępowanie upominawcze, w którym również możemy uzyskać nakaz zapłaty. W postępowaniu upominawczym składa się pozew do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania dłużnika (zazwyczaj adres jego lokalu). Opłata sądowa jest uiszczana na podstawie przepisów ogólnych o kosztach sądowych. Będzie ona wyższa niż w postępowaniu elektronicznym. Jednakże, jeśli doręczenie nakazu zapłaty będzie nieskuteczne postępowanie takie nie zostanie umorzone. Powód zostanie wezwany przez Sąd do doręczenia nakazu zapłaty pozwanemu za pośrednictwem komornika. W przypadku skutecznego doręczenia dłużnik ma 14 dni na złożenie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Jeśli termin ten nie zostanie dochowany wówczas nakaz zapłaty uprawomocni się a wierzyciel może skierować sprawę do komornika.
Oferta Kancelarii
Zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszej Kancelarii. Kancelaria Adwokacka Adw. Tomasz Piotr Chudzinski i Wspólnicy od lat reprezentuje wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe w sporach z dłużnikami. Pomogliśmy wyegzekwować roszczenia od kilkudziesięciu dłużników. Skontaktować się z naszą Kancelarią można telefonicznie lub mailowo bądź też wypełniając formularz dostępny tutaj.
