Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca często wiąże się z koniecznością uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Szczególne znaczenie ma przy tym położenie nieruchomości w tzw. strefie nadgranicznej, które w wielu przypadkach wyłącza możliwość skorzystania z ustawowych uproszczeń. W praktyce oznacza to dodatkowe formalności, dłuższe postępowanie i większą niepewność co do jego wyniku. Prawnicy naszej Kancelarii wspierają klientów na każdym etapie tej procedury – od analizy obowiązku uzyskania zezwolenia, przez przygotowanie wniosku, aż po prowadzenie sprawy przed MSWiA. W niniejszym artykule wyjaśniamy, kiedy zezwolenie jest konieczne oraz jakie znaczenie ma strefa nadgraniczna dla cudzoziemców.
PODSTAWA PRAWNA
Podstawą tej procedury jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z jej przepisami, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Szczegółowe informacje oraz rodzaje wymaganych dokumentów doprecyzowuje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. Ponadto definicję samej strefy nadgranicznej zawiera natomiast art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej. Natomiast wykaz gmin położonych w tej strefie określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 r. W praktyce oznacza to, że przed zakupem nieruchomości należy zbadać nie tylko status nabywcy, ale również charakter i położenie samej nieruchomości.
CZYM JEST STREFA NADGRANICZNA?
W obrocie nieruchomościami często pojawia się potoczne określenie „strefa przygraniczna”, jednakże przepisy posługują się pojęciem strefy nadgranicznej. Jak wskazuje art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie granicy państwowej, strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nie osiąga 15 km, włącza się do niej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy. Strefa nadgraniczna obejmuje zatem nie tylko miejscowości przy granicy wschodniej. W jej obszarze znajduje się również wiele gmin nadmorskich oraz położonych przy granicy zachodniej i południowej. Dlatego przed planowaną transakcją zawsze należy sprawdzić, czy konkretna nieruchomość nie znajduje się w tej strefie.
KIEDY WYMAGANE JEST ZEZWOLENIE?
Jak już zostało wspomniane, zgodnie z polskim prawem, cudzoziemiec chcący kupić nieruchomość w Polsce musi co do zasady uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustawa przewiduje jednak szereg zwolnień z tego obowiązku. Najpopularniejszym z nich jest zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jednak to zwolnienie nie ma zastosowania do mieszkań leżących w strefie nadgranicznej. Wynika to wprost z art. 8 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W takim przypadku uzyskanie zezwolenia MSWiA jest absolutnie konieczne. Dotyczy to zarówno mieszkań, lokali użytkowych, jak i działek czy domów. W przeciwnym razie zakup nieruchomości bez tego dokumentu obarczony będzie sankcją nieważności.
KOGO DOTYCZY OBOWIĄZEK UZYSKANIA ZEZWOLENIA?
Restrykcje dotyczące strefy nadgranicznej nie dotyczą wszystkich cudzoziemców. Kluczowe znaczenie ma obywatelstwo kupującego. Obywatele oraz przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i ze Szwajcarii mogą kupować nieruchomości w Polsce swobodnie. Tym samym ograniczenia związane ze strefą nadgraniczną ich nie dotyczą. Obowiązek uzyskania zezwolenia dotyczy obywateli państw trzecich, czyli osób spoza EOG i Szwajcarii. W praktyce najczęściej dotyczy to obywateli:
- Ukrainy,
- Białorusi,
- Wielkiej Brytanii,
- Stanów Zjednoczonych,
- państw azjatyckich.
KTÓRE WOJEWÓDZTWA I MIASTA WCHODZĄ W SKŁAD STREFY NADGRANICZNEJ?
Strefa nadgraniczna obejmuje znaczną część obszaru Polski. Pełen wykaz znajduje się w załączniku nr 1 do rozporządzenia MSWiA z dnia 29 sierpnia 2005 r. Wśród miast i gmin położonych w strefie nadgranicznej znaleźć można m.in.:
| WOJEWÓDZTWO | PRZYKŁADOWE MIEJSCOWOŚCI |
| dolnośląskie | Lądek-Zdrój, Kłodzko, Międzylesie, Jelenia Góra, Szklarska Poręba, Karpacz, Świeradów-Zdrój, Zgorzelec (gmina miejska i wiejska) |
| lubelskie | Biała Podlaska, Chełm |
| małopolskie | Krynica-Zdrój, Muszyna, Szczawnica, Czorsztyn, Kościelisko |
| podkarpackie | Przemyśl, Ustrzyki Dolne, Solina, Cisna |
| podlaskie | Hajnówka (gmina miejska i wiejska), Białowieża, Dubicze Cerkiewne |
| pomorskie | Gdańsk, Gdynia, Sopot, Krynica Morska, Wejherowo, Rumia, Łeba, Reda, Puck, Hel, Słupsk, Władysławowo |
| śląskie | Wisła, Milówka, Szczyrk, Ustroń, Cieszyn, Wodzisław Śląski, Jastrzębie-Zdrój, Racibórz |
| warmińsko-mazurskie | Frombrok |
| zachodniopomorskie | Szczecin, Świnoujście, Międzyzdroje, Dziwnów, Kołobrzeg (gmina miejska i wiejska), Koszalin, Ustronie Morskie, Darłowo. |
Zwracamy uwagę, że powyższy wykaz ma charakter przykładowy. W związku z tym przed planowaną transakcją zawsze należy zweryfikować aktualny stan prawny konkretnej nieruchomości.
JAK UZYSKAĆ ZEZWOLENIE?
Procedura uzyskania zezwolenia jest sformalizowana i wymaga odpowiedniego przygotowania. W trakcie jej trwania cudzoziemiec musi wykazać dwie zasadnicze okoliczności. Po pierwsze, że nabycie nieruchomości nie stanowi zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego. Po drugie, że łączą go z Polską trwałe więzi. Tymczasem za takie więzi ustawa uznaje m.in. polską narodowość, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt czy prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Polski. W przypadku nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej wniosek jest dodatkowo opiniowany przez Ministra Obrony Narodowej. Wskutek tego postępowania te są zwykle bardziej wnikliwe od standardowych. Czas oczekiwania na decyzję wynosi zazwyczaj od kilku do kilkunastu miesięcy. Wobec tego warto rozpocząć procedurę odpowiednio wcześnie.
Więcej informacji na temat procedury znajdziesz w naszych wpisach:
- Permission to acquire real estate by a foreigner – legal assistance
- Zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca – pomoc prawna
- Rok starań. Dwa postępowania. Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w praktyce
POMOC KANCELARII
Procedura uzyskiwania zezwolenia wymaga zgromadzenia obszernej dokumentacji. Błędy formalne mogą znacznie wydłużyć czas oczekiwania na decyzję lub skutkować odmową jej wydania. Nasza Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie na każdym etapie tego postępowania. Pomagamy skompletować dokumenty, przygotowujemy wniosek i reprezentujemy Klienta przed MSWiA. Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią telefonicznie, mailowo lub za pomocą formularza dostępnego tutaj.
