Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca trzeba rozpocząć od ustalenia, czy transakcja wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Znaczenie ma nie tylko obywatelstwo kupującego, lecz także rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób nabycia oraz struktura właścicielska nabywającej spółki. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, dwa kluczowe obszary postępowania to wykazanie więzi z Polską oraz udokumentowanie pochodzenia pieniędzy przeznaczonych na zakup. Samo oświadczenie lub saldo rachunku może nie wystarczyć. Dokumenty powinny tworzyć spójny i możliwy do prześledzenia obraz transakcji. Według informacji przedstawionej Sejmowi za 2025 r. wydano 2 005 zezwoleń. W debacie nad sprawozdaniem wskazywano również na przypadki odmów wynikające z niewykazania wymaganych więzi z Polską lub legalnego źródła finansowania. Dane nie oznaczają, że każda sprawa obarczona jest wysokim ryzykiem odmowy. Pokazują jednak praktyczne znaczenie części dowodowej wniosku.
Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA?
Ustawa za cudzoziemca uznaje nie tylko osobę fizyczną bez polskiego obywatelstwa. Może nim być również osoba prawna z siedzibą za granicą, zagraniczna spółka bez osobowości prawnej, a także spółka z siedzibą w Polsce, jeżeli jest bezpośrednio lub pośrednio kontrolowana przez cudzoziemców.
Co do zasady cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość w Polsce powinien ustalić, czy potrzebuje zezwolenia. Takiej samej analizy może wymagać nabycie udziałów lub akcji spółki będącej właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Najważniejsze zwolnienia
Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej korzystają z szerokiego zwolnienia. Ustawa przewiduje też inne wyjątki, w tym — pod określonymi warunkami — nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną.
Nie należy automatycznie utożsamiać każdego „mieszkania” z samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu przepisów. Trzeba zbadać księgę wieczystą, udział w nieruchomości wspólnej, ewentualne dodatkowe działki, garaż oraz położenie nieruchomości. Inaczej ocenia się zakup lokalu, a inaczej domu wraz z gruntem lub niezabudowanej działki.
Nabycie nieruchomości rolnej może dodatkowo podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jakie warunki trzeba spełnić?
Zezwolenie może zostać wydane, jeżeli nabycie nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz nie sprzeciwiają się mu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Cudzoziemiec musi ponadto wykazać okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Więzi z Rzecząpospolitą Polską
Ustawa wymienia przykładowe okoliczności mogące potwierdzać więzi z Polską:
- polska narodowość lub polskie pochodzenie;
- małżeństwo z obywatelem polskim;
- określone zezwolenie na pobyt czasowy, pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- członkostwo w organie zarządzającym polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców;
- prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z prawem.
Nie wystarczy powołać się na okoliczność — trzeba ją udokumentować. Zależnie od podstawy mogą to być karta pobytu, akt małżeństwa, dokumenty potwierdzające polskie pochodzenie, odpis KRS, dokumentacja działalności spółki, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami albo dokumenty dotyczące działalności.
Dobrze przygotowane uzasadnienie powinno wyjaśniać cel zakupu i jego związek z sytuacją życiową albo gospodarczą nabywcy. Dokumenty, opis celu i finansowanie nie powinny sobie przeczyć.
Jak wykazać legalne źródło finansowania?
We wniosku należy wskazać źródło pieniędzy, a następnie potwierdzić je dokumentami. Celem nie jest wyłącznie wykazanie salda odpowiadającego cenie. Organ powinien móc ustalić, jak środki uzyskano i jak trafiły do majątku nabywcy.
W przypadku dochodów z pracy pomocne są umowy, zaświadczenia o wynagrodzeniu oraz zeznania podatkowe z potwierdzeniem złożenia. Przy kredycie można przedstawić umowę kredytową, decyzję, promesę lub zaświadczenie banku.
Jeżeli środki pochodzą z darowizny lub pożyczki, potrzebne mogą być umowa, potwierdzenie przelewu, dokumentacja podatkowa oraz — jeżeli pieniądze przemieszczano przez granicę w sposób wymagający zgłoszenia — odpowiednie potwierdzenie. Przy sprzedaży majątku warto pokazać umowę i dowód rozliczenia. Wypłata dywidendy powinna wynikać z dokumentacji korporacyjnej i finansowej.
Szczególnej uwagi wymagają środki z zagranicy, przekazywane przez kilka rachunków albo przewalutowane. Warto przygotować chronologię przepływów: źródło, datę, kwotę, rachunek pośredni, przewalutowanie i rachunek docelowy. Rozbieżności między ceną, źródłem środków i dokumentami mogą prowadzić do wezwania do uzupełnienia.
Jak przygotować wniosek i dokumenty?
MSWiA nie udostępnia jednego obowiązkowego formularza. Wniosek trzeba przygotować zgodnie z ustawą i rozporządzeniem. Powinien identyfikować nabywcę, zbywcę i nieruchomość, wskazywać tytuł nabycia, cel zakupu, źródła finansowania oraz informację, czy nieruchomość trafi do majątku osobistego, czy wspólnego małżonków.
Dołącza się dokumenty dotyczące statusu nabywcy, jego więzi z Polską, nieruchomości, źródła środków oraz aktualne oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży. Oświadczenie może wynikać m.in. z umowy przedwstępnej, deweloperskiej albo warunkowej.
Dokumenty obcojęzyczne należy przedłożyć wraz z tłumaczeniem przysięgłym. Oryginały i kopie muszą odpowiadać wymaganiom MSWiA dotyczącym poświadczenia. Trzeba sprawdzić aktualność załączników: część dokumentów rejestrowych powinna być wystawiona nie wcześniej niż trzy miesiące przed złożeniem wniosku, a wskazane dokumenty dotyczące nieruchomości — nie wcześniej niż sześć miesięcy.
Wniosek można złożyć osobiście, pocztą, przez ePUAP albo e-Doręczenia. Nie można go skutecznie złożyć zwykłym e-mailem. Według informacji MSWiA opłata skarbowa za zezwolenie wynosi obecnie 1 570 zł, ale wysokość i rachunek wpłaty trzeba ponownie sprawdzić w dniu składania.
Promesa czy zezwolenie?
Promesa jest przyrzeczeniem wydania zezwolenia. Może być przydatna podczas negocjacji, przetargu albo zakupu od dewelopera, gdy ostateczne parametry nieruchomości nie są jeszcze znane. Jest ważna przez rok. Nie zastępuje zezwolenia i sama nie uprawnia do nabycia. W okresie ważności organ co do zasady nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmienił się stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia.
Najczęstsze błędy
Do problemów prowadzą najczęściej:
- założenie, że każde mieszkanie korzysta ze zwolnienia;
- samo potwierdzenie salda bez źródła pieniędzy;
- niespójność ceny, harmonogramu płatności i dokumentów;
- nieaktualne dokumenty;
- brak tłumaczeń przysięgłych i właściwych poświadczeń;
- harmonogram transakcji bez zapasu na postępowanie;
- jeden wniosek osób kupujących wspólnie, które nie są małżeństwem.
Jeżeli dwie osoby niepozostające w małżeństwie nabywają udziały we współwłasności, każda co do zasady składa odrębny wniosek dotyczący swojego udziału i wnosi odrębną opłatę.
Lista kontrolna przed złożeniem wniosku
- Czy ze względu na obywatelstwo, rodzaj i położenie nieruchomości zezwolenie jest wymagane?
- Jakie dokumenty najlepiej potwierdzają więzi nabywcy z Polską?
- Czy można prześledzić drogę środków od ich uzyskania do zapłaty ceny?
- Czy umowa ze zbywcą uwzględnia obowiązek zezwolenia i realistyczny termin?
- Czy wszystkie załączniki są aktualne, poświadczone i przetłumaczone?
Wczesny audyt ogranicza ryzyko wezwań, przesunięcia umowy końcowej albo odmowy.
Jak Kancelaria może pomóc?
Planujesz zakup nieruchomości w Warszawie, we Wrocławiu, w Katowicach lub w innej części Polski? Skontaktuj się z nami za pośrednictwem formularza kontaktowego dostępnego tutaj lub też telefonicznie i mailowo, podając obywatelstwo nabywcy, rodzaj i położenie nieruchomości, sposób nabycia, planowany termin oraz ogólną kategorię źródła finansowania.
