Kancelaria Adwokacka obserwuje wzmożoną aktywność ORLENU (a wcześniej: PGNiG) w kierowaniu pozwów do właściwych sądów. Powództwa o zapłatę wytaczane są przeciwko wspólnotom mieszkaniowym, które odebrały „za małą” ilość paliwa gazowego. Często grzech pierworodny wspólnoty mieszkaniowej polega na tym, że wstąpiła w prawa i obowiązki dewelopera, który podpisywał wcześniej umowę z PGNiG. W zależności od konkretnych przypadków roszczenia opiewają na kwoty od kilkunastu tysięcy do kilkuset tysięcy złotych. Nakazami zapłaty sądy zasądzają kary umowne za nieodebranie paliwa gazowego w zamówionej uprzednio ilości.
Kary umowne za nieodebranie paliwa gazowego – geneza problemu
Wspólnoty mieszkaniowe często borykają się z problemem, którego źródłem są zaniedbania po stronie dewelopera bądź pierwotnego zarządcy nieruchomości. Mowa o zwieraniu z PGNiG umów kompleksowych dostarczania paliwa gazowego, którego ilość umowna jest niewspółmierna do rzeczywistego zapotrzebowania nieruchomości. W efekcie powstaje problem nieodebrania zamówionej ilości paliwa gazowego, a to wiąże się z wysuwanymi przez PGNiG w stosunku do wspólnot mieszkaniowych roszczeniami z tytułu kar umownych. Kary umowne za nieodebranie paliwa gazowego sięgają nawet kilkuset tysięcy złotych.
Sam problem można sparafrazować słowami:
„DEWELOPER ZANIEDBAŁ, WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ZA TO ZAPŁACI (kowal zawinił a … powiesili). CZYLI O KARACH UMOWNYCH Z TYTUŁY NIEODEBRANIA ZAMÓWIONEJ ILOŚCI PALIWA GAZOWEGO”
Nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym tytułem kary umownej za nieodebranie zamówionej ilości paliwa gazowego
O obowiązku „spłaty” kary umownej wspólnoty mieszkaniowe dowiadują się zazwyczaj z przesłanego im przez Sąd nakazu zapłaty. W takim przypadku jako pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ma trzy wyjścia:
- Zapłacić w terminie 14 dni kwotę i koszty wskazane w nakazie zapłaty; ALBO
- Złożyć w terminie 14 dni sprzeciw od nakazu zapłaty;
- „Udawać”, że sprawa Cię nie dotyczy i przygotować się na zajęcie rachunku bankowego Wspólnoty Mieszkaniowej lub osobistą wizytę komornika.
Jeśli zarząd lub zarządca są zainteresowani wyjściem numer 2 to złożony sprzeciw „zdezaktywuje” nakaz zapłaty. Następnie sprawa będzie się toczyć według standardowej procedury. Sprzeciw można złożyć osobiście, jak również skorzystać z usług Kancelarii Adwokackiej. Termin na złożenie sprzeciwu wynosi dwa tygodnie od dnia jego doręczenia wraz z odpisem pozwu i załącznikami.
W skutek prawidłowo złożonego sprzeciwu, nakaz zapłaty traci moc, a sąd wyznacza termin rozprawy. Wobec czego ważne jest, aby nakaz zapłaty spełniał wszelkie wymogi formalne oraz został złożony w prawidłowym terminie. Sprzeciw złożony po upływie dwutygodniowego terminie, zostanie odrzucony przez sąd, a nakaz zapłaty uprawomocni się. To zaś umożliwi wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń na drodze postępowania egzekucyjnego.
Kancelaria Adwokacka specjalizuje się w obsłudze wspólnot oraz spółdzielni mieszkaniowych, wobec czego, w zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą. Oferujemy kompleksową obsługę, na dogodnych dla Klienta warunkach.
Umowa kompleksowa dostarczania paliwa gazowego
Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo (PGNiG) zawarło z deweloperem umowę kompleksową dostarczania paliwa gazowego. Umowa kompleksowa jest umową łączącą elementy dwóch umów: umowy sprzedaży paliwa gazowego (w tym przypadku) oraz umowy przesyłowej.
W wyniku błędów rachunkowych dewelopera, doszło do zakontraktowania dziewięciokrotnie wyższej ilości paliwa gazowego, aniżeli zużywane jest przez nieruchomości o tożsamej liczbie lokali. Następnie zarządca nieruchomości podpisał się pod umową przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niekorzystnej dla wspólnoty mieszkaniowej umowy.
Nieodebranie przez wspólnotę mieszkaniową KIO (Kontraktowe Ilości Obowiązkowe) spowodowało wystosowanie po blisko 2 latach przez PGNiG noty obciążeniowej oraz wezwań przedsądowych, które opiewały na kwotę ponad 130.000 złotych. Podstawą dochodzonych roszczeń były zastrzeżone w aneksie kary umowne. PGNiG nie wzywał odrębnie do zapłaty kar umownych w najwcześniejszych możliwych terminach, a potraktował zbiorczo wszystkie kary umowne odnoszące się do poszczególnych miesięcy gazowych.
Brak zapłaty przez wspólnotę mieszkaniową żądanej kwoty, spowodował skierowanie sprawy na drogę sądową. Sąd doręczył wspólnocie nakaz zapłaty oraz odpis pozwu wraz z załącznikami.
Przedawnienie roszczeń o zapłatę kar umownych za nieodebranie paliwa gazowego
Jak w każdej sprawie o zapłatę, zawsze należy zwrócić uwagę na kwestię przedawnienia roszczeń. W tym przypadku przedawnienie roszczeń z tytułu kar umownych zawartych w umowie kompleksowej. W doktrynie oraz orzecznictwie wskazuje się, że zastrzeżona w umowie kompleksowej kara umowna, przedawnia się wraz z przedawnieniem zobowiązania głównego, gdyż dzieli jego los, w terminie przewidzianym dla roszczeń odszkodowawczych wynikających ze stosunku głównego.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt: I ACa 135/13
„będąc świadczeniem ubocznym kara umowna dzieli losy zobowiązania głównego. Oznacza to, że w razie nieważności, wygaśnięcia, przedawnienia tego zobowiązania wygasa również lub się przedawnia roszczenie o zapłatę kary umownej”.
Roszczenia z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy przedawniają się z upływem lat dwóch. Wskazany okres przedawnienia ma również zastosowanie do sprzedaży energii.
Bieg terminu przedawnienia nie rozpoczyna się dzień po upływie wyznaczonego terminu zapłaty w nocie obciążeniowej, czy wezwaniu do zapłaty kary umownej. Bieg terminu należy liczyć od pierwszego możliwego terminu wyliczanego odrębnie dla każdej kary umownej w danym okresie rozliczeniowym sprzedaży gazu. Kara umowna jest bowiem wymagalna w dniu, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność (a więc wezwał dłużnika do spełnienia świadczenia) w najwcześniej możliwym terminie.
Wspólnota mieszkaniowa nie powinna zatem ponosić odpowiedzialności za to, że dostawca paliwa gazowego nie wzywał jej do zapłaty kary umownej w możliwym, najwcześniejszym terminie. Każdy miesiąc gazowy, w którym nie odebrano zamówionej ilości paliwa gazowego jest roszczeniem, które należy traktować odrębnie, nie zaś zbiorczo.
Zaniedbanie podmiotów trzecich, a obowiązek ponoszenia przez wspólnotę mieszkaniową kar umownych za nieodebranie paliwa gazowego
Artykuł 5 kodeksu cywilnego:
„Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”
Jeżeli doszło do zamówienia zawyżonej ilości paliwa gazowego przez zaniedbania innych podmiotów niż wspólnota mieszkaniowa, warto rozważyć zastosowanie art. 5 k.c.
Dochodzenie zapłaty kar umownych może być w takiej sytuacji sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz sprzeczne ze społeczno-gospodarczym-przeznaczeniem prawa. Do takiego stanu rzeczy doszło bowiem w skutek w skutek nieprawidłowości niezawinionych przez wspólnotę mieszkaniową, od której żąda się zapłaty kary umownej.
KOMPLEKSOWA OBSŁUGA PRAWNA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH, SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH ORAZ ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI również w sprawach kar umownych za nieodebranie paliwa gazowego
Oferujemy swoje doradztwo oraz pełnimy role pełnomocników w sprawach dotyczących interesów majątkowych wspólnot mieszkaniowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, a także w sprawach administracyjnych i sądowo-administracyjnych. Prowadzimy windykację wierzytelności od dłużników, reprezentujemy wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami oraz wykonawcami robóT budowlanych, a także w postępowaniach w przedmiocie uchylenia albo stwierdzenia nieważności uchwały mieszkańców.
Katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:
- reprezentację wspólnot mieszkaniowych przed sądami i organami administracji publicznej;
- redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
- reprezentacja w sprawach o zapłatę kary umownej za nieodebranie paliwa gazowego lub energii elektrycznej;
- uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnoty;
- weryfikację formalno-prawna dokumentów
- redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych,
- redakcja umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
- asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
- dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmi i gwarancji;
- zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
- ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
- dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
- dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
- reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
- reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
- postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w drodze zasiedzenia;
- reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
- sporządzanie umów najmu;
- sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
- reprezentacja właścicieli nieruchomości sąsiednich, którym zależy na tym aby opóźnić albo uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji na działce „sąsiada”.
Zapraszamy do współpracy z Kancelarią Adwokacką – Kancelarią Adwokacką Adw. Tomasz Piotr Chudzinski i Wspólnicy.
Prowadzimy działalność na terenie całej Polski. Aktualnie oddziały Kancelarii Adwokackiej oprócz warszawskiej siedziby znajdują się we Wrocławiu, w Bydgoszczy i w Katowicach.
