Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 U.wł.lok.

Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali

Art. 24 ustawy o własności lokali, który dot. wniosku o rozstrzygnięcie przez sąd, stanowi:

„W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym”

Niniejszy artykuł będzie skrótowo prezentował wskazówki dotyczące dotyczących postępowania nieprocesowego, w toku którego sąd może rozstrzygnąć (najczęściej: zatwierdzić albo upoważnić). Problem w uzyskaniu wystarczającej liczby głosów, reprezentujących więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, za przyjęciem uchwały najczęściej występuje w: (i) dużych wspólnotach mieszkaniowych, które tworzą właściciele np. 300, 700, 900 lokali, (ii) w prestiżowych apartamentowcach, w których jest wspólnota mieszkaniowa, a właściciele niejednokrotnie na stałe zamieszkują w innych miastach lub za granicą.

W praktyce z wnioskiem o wydanie przez sąd rejonowy rozstrzygnięcia na podstawie art. 24 U.wł.lok. występuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd zgodnie z art. 18 ust. 1 U.wł.lok. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a jego uczestnikami będą wszyscy właściciele lokali.

Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – w jakich sytuacjach znajdzie zastosowanie ?

Analizując tę kwestię przytoczyć należy przede wszystkim wskazany w art. 22 ust. 3 U.wł.lok. otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładowo będą to więc sytuacje takie jak:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

Najczęściej, przy chronicznym braku możliwości uzyskania wymaganej liczby głosów za przyjęciem uchwał kluczowych dla zgodnego z prawem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, wnioski oparte na art. 24 U.wł.lok. dotyczą:

– zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenie absolutorium zarządowi albo zarządcy wspólnoty mieszkaniowej;
– przyjęcie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej na dany rok kalendarzowy;

– upoważnienia do wykonania przez zarząd / zarządcę określonych inwestycji oraz pokrycie ich kosztów z funduszu remontowego etc.

Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali – zasady formułowania

Należy pamiętać, że wniosek nie może być sformułowany w taki sposób, że czynność sądu zastępowałaby brakującą liczbę głosów pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Np. w przypadku planu gospodarczego, który nie został zatwierdzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej wniosek powinien być sformułowany w sposób prezentujący planowaną wysokość zaliczek na media, zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną etc.

Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – procedura i właściwość sądu

Mając na uwadze wymogi ustawowe oraz przesłanki ustawowe, którymi kieruje się sąd rejonowy w postępowaniu z wniosku art. 24 U.wł.lok. trzeba jednoznacznie stwierdzić, że wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd „nie należy do najkrótszych pism” kierowanych do sądów w postępowaniach nieprocesowych

Wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – postscriptum

W komentarzach zachęcam Państwa do dyskusji nt. przedmiotowej i dość rzadko stosowanej w praktyce regulacji umożliwiającej rozstrzygnięcie przez sąd – tj. zatwierdzenie lub upoważnienie do dokonania określonej czynności przez Zarząd lub Zarządcę (odnosząc to do liczby Wspólnot Mieszkaniowych posiadających chroniczny problem z uzyskaniem wymaganej zgody właścicieli lokali przy głosowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej).

Artykuł zamieściliśmy również na naszym blogu http://www.prawo.nieruchomosci.pl pod adresem: http://www.prawo.nieruchomosci.pl/2017/07/28/rozstrzygniecie-przez-sad/

o usługach Kancelarii Adwokackiej w zakresie obsługi wspólnot mieszkaniowych: http://adwokatchudzinski.pl/blog/obsluga-wspolnot-mieszkaniowych-kancelaria-prawna-warszawa/

Inne artykuły z zakresu prawa nieruchomości:

1) DUŻA USTAWA REPRYWATYZACYJNA – O INSTRUMENTACH PRAWNYCH PRZYSŁUGUJĄCYCH PODMIOTOM „WYŁĄCZONYM” Z MOŻLIWOŚCI UZYSKANIA REKOMPENSATY

2) KORZYSTNIEJSZE WARUNKI PRZEKSZTAŁCENIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI W WARSZAWIE

3) ODSZKODOWANIE ZA OBNIŻENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LUB JEJ WYWŁASZCZENIE

W ramach obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych katalog przykładowych spraw obejmuje m.in.:

reprezentację wspólnot mieszkaniowych przed sądami i organami administracji publicznej;
redakcję opinii i dokumentów oraz udzielanie porad prawnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;
uczestnictwo w negocjacjach z usługodawcami wspólnoty;
weryfikację formalno-prawna oraz redagowanie umów cywilnoprawnych z wykonawcami robót budowlanych lub prac remontowych, umów z innymi usługodawcami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
asystę prawną na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej (tzw. „trudne przypadki”);
dochodzenie uprawnień wynikających z rękojmii i gwarancji;
zaskarżanie uchwał spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych;
ustalanie stanów prawnych nieruchomości;
dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej;
dochodzenie należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego
reprezentowanie klienta w postępowaniach w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu;
reprezentację właścicieli nieruchomości w negocjacjach oraz postępowaniach wywłaszczeniowych;
postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w drodze zasiedzenia;
reprezentację wywłaszczonych właścicieli lub ich spadkobierców w postępowaniach dotyczących zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub zasądzenia należnego odszkodowania (po wydaniu decyzji administracyjnej przez Przewodniczącego Komisji ds. reprywatyzacji);
reprezentację w postępowaniach wieczystoksięgowych;
sporządzanie umów najmu;
reprezentacja w postępowaniu związanym z inwestycją linii kolejowej;
sporządzanie lub opiniowanie umów o roboty budowlane;
reprezentację w postępowaniach o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na nieruchomości infrastruktury przesyłowej energii elektrycznej lub gazu, jak również w związku z lokalizacją lotnisk;
reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej w sporze z deweloperem.

Zachęcamy do współpracy z Kancelarią Adwokacką Adw. Tomasz Piotr Chudzinski (obsługa wspólnot mieszkaniowych kancelaria prawna Warszawa).