Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości lub za jej wywłaszczenie
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Niniejszy, krótki artykuł ukazał / ukaże się w prasie lokalnej wydawanej przez spółkę Magnes Media sp. z o.o. – wydawcę tytułów: „Słowo Wrocławian”, „Słowo Warszawy”, „słowo Krakowa”, „Słowo Trójmiasta”, „Słowo Poznania”, „Słowo Łodzi”, „Słowo Bydgoszczy”, „Słowo Szczecina” oraz „Twój Weekend” i jest poświęcony uprawnieniom właścicieli nieruchomości w przypadkach gdy działanie jednostki samorządu terytorialnego prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości.
W takich przypadkach właścicielowi gruntu należy się odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości lub za jej wywłaszczenie, a materialno-prawne oraz procesowe regulacje dotyczące jego uzyskania będą wynikać z regulacji cywilnoprawnych (kodeks cywilny, kodeks postępowania cywilnego) lub administracyjnych (oprócz kodeksu postępowania administracyjnego również ustawy szczególne np.: u. z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami; u. z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; u. z 18.07.2001 r. prawo wodne, etc.).
W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział „tryb mieszany” gdy stronie, niezadowolonej z treści decyzji administracyjnej określającej wysokość odszkodowania, przysługuje możliwość wytoczenia powództwa do sądu powszechnego, a nie odwołanie lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy na podstawie k.p.a.
Ogólnie i przykładowo o sytuacjach gdy powinieneś domagać się odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości
Istnieje wiele sytuacji gdy działanie jednostki samorządu terytorialnego prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości. Do przykładowych kategorii sytuacji zaliczamy:
-
wydanie niekorzystnej decyzji administracyjnej,
- wybudowanie na gruncie wodociągu, gazociągu, sieci elektroenergetycznej, ropociągu etc.
-
przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego który przewiduje „niekorzystną / mało dochodową” funkcję naszej nieruchomości gruntowej, a w konsekwencji obniżenie wartości;
-
wydanie na wniosek innego podmiotu pozwolenia wodno-prawnego, którego wykonywanie w sposób znaczący ogranicza władztwo nad naszą nieruchomością (np. pozwolenie wodnoprawne na szczególne korzystanie z wód, które miałoby polegać na odprowadzaniu nadmiaru wód ze składowiska odpadów komunalnych na sąsiednie działki ewidencyjne);
-
wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycję celu publicznego;
-
wywłaszczenie nieruchomości pod drogę, drogę kolejową, lotnisko.
Odpowiedzialność za szkodę w ustawie z 23.04.1964 r. kodeks cywilny – odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości
Kodeks cywilny w art. 415 stanowi, że:
„kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”
Dodatkowo w art. 361 k.c. ustawodawca wskazał granice odpowiedzialności podmiotu, który wyrządził szkodę:
„Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono”.
Jako formę naprawienia szkody ustawodawca wskazuje przywrócenie stanu poprzedniego bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Zgodnie z art. 363 kodeksu cywilnego jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.
Odszkodowanie za budowę instalacji przesyłowych
Nieruchomość, przez którą przebiegają linie elektroenergetyczne (słupy energetyczne), gazociągi, wodociągi, ropociągi, urządzenia przesyłowe ciepła i pary wodnej, z uwagi na ich umiejscowienie może okazać się dla właściciela gruntu bezużyteczna. Przykładem są szczególnie grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, w których sąsiedztwie wybudowano lub zaplanowano osiedla mieszkaniowe lub rezydencje.
Zgodnie z art. 231§ 2. kodeksu cywilnego:
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie
o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać,
aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki
za odpowiednim wynagrodzeniem.
Z uwagi na znaczny upływ czasu od posadowienia urządzeń przesyłowych przedsiębiorstwa odmawiały zadośćuczynienia roszczeniom właścicieli, zasłaniając się zarzutem przedawnienia.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 16 maja 2019 r. ws. o sygn. III CZP 109/18:
Roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) nie ulega przedawnieniu.
Powyższa uchwała otwiera otworzyła na nowo drogę dochodzenia swoich praw właścicielom nieruchomości, które stały się bezużyteczne m.in. z powodu posadowienia na nich urządzeń przesyłowych.
Nasza Kancelaria specjalizuje się w dochodzeniu roszczeń również z wskazanego wyżej tytułu.
Odszkodowanie na podstawie k.c. – za niezgodne z prawem działanie władzy publicznej
W kodeksie cywilnym umieszczono również bardziej szczegółową regulację dotyczącą odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez władzę publiczną. Zgodnie z art. 417 odpowiedzialność ta ogranicza się do szkód wyrządzonych przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Co istotne art. 417-417(2) kodeksu cywilnego dają materialno-prawną podstawę do dochodzenia odszkodowania jedynie w przypadku gdy działanie Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub innej osoby prawnej wykonującej władzę publiczną z mocy prawa, będzie można uznawać za niezgodne z prawem. Działaniem w granicach prawa będzie wydanie decyzji administracyjnej przez organ jednostki samorządu terytorialnego (np. prezydenta miasta, marszałka województwa, starostę powiatu etc.) na podstawie: (i) przepisów kompetencyjnych, które wyposażają dany organ w uprawnienie do działania; oraz (ii) przepisów materialno-prawnych, z których wynika hipoteza oraz dyspozycja normy prawnej.
Stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej jako przesłanka dochodzenia odszkodowania
Przymiot niezgodności z prawem decyzja administracyjna nabywa po uprawomocnieniu się decyzji stwierdzającej nieważność. Postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności art. 156 k.p.a., który wskazuje katalog przesłanek umożliwiających stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej gdy:
Procedura w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej ma szczególne znaczenie w kwestiach reprywatyzacyjnych w Warszawie, lecz również w sprawach gdy właściciele nieruchomości byli wywłaszczani na obszarze całego kraju, szczególnie w latach ’40 i ’50 ubiegłego wieku.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem ograniczeń we władztwie nad nieruchomością lub jej wywłaszczeniem – U. o gospodarce nieruchomościami
Odszkodowanie, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest związane z pozbawieniem lub ograniczeniem właściciela władztwa nad nieruchomością. Co istotne już na etapie prowadzonego przez starostę postępowania w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości właściciel lub reprezentujący go profesjonalny pełnomocnik np. adwokat, powinien reagować na potencjalne uchybienia przepisom regulującym katalog przesłanek umożliwiających wydanie przez organ decyzji wywłaszczeniowej.
Cel publiczny wywłaszczenia lub ograniczenia. odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 112 ust. 3 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Szczegółowy i obszerny katalog przedsięwzięć, które są przez ustawodawcę rozumiane jako cel publiczny został wskazany w art. 6 u.g.n. Przykładowo za cel publiczny zostaną uznane: wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie; poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą; zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.
Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n.:
„Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw”.
Nieruchomość zamienna
Odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Co do zasady wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
W postępowaniu administracyjnym kończącym się wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania strona może skorzystać (nie ma takiego obowiązku) z usług profesjonalnego pełnomocnika (np. adwokata), który zadba o załączenie do materiału dowodowego sprawy odpowiednich dowodów w oparciu o które mogą być sporządzany operat szacunkowy oraz wydawana później decyzja ustalająca wysokość należnego odszkodowania.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w ustawie z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.pl.z.p.) określa:
1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.
Jednym z narzędzi kształtowania polityki przestrzennej m.in. w gminie lub mieście na prawach powiatu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który w przypadku wymienionych jednostek samorządu terytorialnego będzie uchwalany odpowiednio przez radę gminy albo radę miasta.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości – Uprawnienia właściciela nieruchomości
Jeżeli w konsekwencji uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Podobnie jak w przypadkach uregulowanych w u.g.n. Również w tym przypadku realizacja uprawnień odszkodowawczych może nastąpić poprzez zaoferowanie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w ustawie z 18.07.2001 r. prawo wodne.
Niezwykle interesujący temat stanowią odszkodowania w prawie wodnym. Autor zwraca uwagę na zbliżający się termin wejścia w życie nowej ustawy z 20.07.2017 r. prawo wodne (Dz.U.2017.1566), która uchyli dotychczas obowiązującą ustawę z 18.07.2001 r. prawo wodne z dniem 1.01.2018 r.. Poniżej wskazano aktualne regulacje, które w przypadku nowej ustawy ulegają zmianom w niewielkim zakresie.
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w związku z budową drogi, lotniska lub linii kolejowej
Osobną kategorię sytuacji, w których właścicielowi gruntu należy się odszkodowanie są przypadki przewidziane m.in.:
- ustawie z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w zw. z lokalizacją linii kolejowej);
- ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę CPK i inwestycji towarzyszących);
- ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną).
Pamiętaj, że w procesie uzyskiwania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod cel szczególny nie musisz zgadzać się z wyceną przedstawioną przez odpowiedni organ. Na tym etapie przydatnym jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże Ci uzyskać odszkodowanie w kwocie dużo wyższej aniżeli wstępna propozycja organu.
Temat wywłaszczania nieruchomości na podstawie ww. specustaw został rozwinięty w artykułach poświęconych wywłaszczaniu nieruchomości na dane cele.
Odszkodowanie w prawie wodnym
W prawie wodnym możemy wyróżnić następujące sytuacje gdy właścicielowi gruntu będzie przysługiwało odszkodowanie:
wprowadzenie w strefie ochronnej zakazów, nakazów i ograniczeń;
trwałe zajęcie gruntów przez wodę;
czasowe zalanie gruntów przez wodę w trakcie powodzi wskutek nieprzestrzegania przepisów ustawy prawo wodne przez właściciela urządzenia wodnego lub właściciela wody;
odszkodowanie od właściciela urządzenia wodnego;
odszkodowanie za szkody powstałe w trakcie wykonywania urządzeń melioracji wodnej;
odszkodowanie za cofnięcie lub ograniczenie pozwolenia wodnoprawnego;
szkoda wywołana wykonywaniem, niewłaściwym wykonywaniem pozwolenia wodnoprawnego albo działaniem bez uzyskania pozwolenia wodno-prawnego.;
żądanie odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupu nieruchomości lub jej części;
Brak odszkodowania za utracone korzyści
Przepisy materialno-prawne regulujące uprawnienia różnych podmiotów do dochodzenia odszkodowania nie zostały przez ustawodawcę wskazane w jednym miejscu ustawy. Istotnym zapisem, który modyfikuje ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej z kodeksu cywilnego jest art. 186 ust. 2 prawa wodnego, który stanowi, że „naprawienie szkody, o której mowa w ust. 1, obejmuje pokrycie strat poniesionych przez poszkodowanego”. W prawie wodnym co do zasady nie występuje obowiązek naprawienia szkody obejmującej korzyści, które poszkodowany mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Podobnie ustawodawca uregulował kwestię lucrum cessans w art. 469 ustawy z 20 lipca 2017 r. prawo wodne, wskazując:
„Prawo dochodzenia roszczeń, o którym mowa w ust. 1, obejmuje wyłącznie szkodę rzeczywiście poniesioną”. odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Przepisy proceduralne. odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Inaczej sprawa przedstawia się z przepisami proceduralnymi umożliwiającymi poszkodowanemu podmiotowi realizację swoich materialno-prawnych uprawnień. W sprawach dotyczących odszkodowań w prawie wodnym organ właściwy do wydania pozwolenia wodno-prawnego albo właściwy marszałek województwa (gdy szkoda nie jest następstwem pozwolenia wodnoprawnego) określają wysokość odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 186 u. Prawo wodne z 18.07.2001 r. stronie niezadowolonej z wydanej decyzji pozostaje droga sądowa. Nie obowiązują w tym zakresie zapisy k.p.a. mówiące o odwołaniu od decyzji albo ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wyjątkiem od ww. trybu są sytuacje dotyczące:
a) Dochodzenia odszkodowania przez właściciela gruntów zalanych podczas powodzi. Warunkiem uzyskania odszkodowania jest nieprzestrzeganie przepisów ustawy prawo wodne przez właściciela wody lub właściciela urządzenia wodnego; patrz: art. 16 ust. 3 ustawy prawo wodne z 18 lipca 2001 r.odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości
b) dochodzenie odszkodowania za trwałe, naturalne zajęcie śródlądowe wody powierzchniowe płynące lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne; patrz: art. 17 ust. 2 ustawy prawo wodne.
c) naprawienia szkód w sytuacjach określonych w 88l-88q oraz 88t ustawy prawo wodne.
Tytułem końcowym
Więcej artykułów dotyczących prawa nieruchomości oraz odszkodowań za obniżenie wartości nieruchomości znajdą Państwo pod adresem bloga prawo.nieruchomosci.pl
Więcej informacji o ofercie Kancelarii Adwokackiej Adw. Tomasz Piotr Chudzinski w sprawach dotyczących odszkodowań oraz prawa nieruchomości znajdą państwo na stronie kancelarii www. adwokatchudzinski.pl
Oferujemy współpracę na dogodnych warunkach i uzależnienie wynagrodzenia kancelarii przede wszystkim od kwoty uzyskanego odszkodowania.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą. Jesteśmy elastyczni w kwestii wynagrodzenia za reprezentację w postępowaniach odszkodowawczych. W większości spraw zdecydowaną część naszego wynagrodzenia może stanowić „premia za sukces” liczona jako 10-20 % uzyskanego odszkodowania.
Z Kancelarią Adwokacką skontaktujesz się telefonicznie, mailowo, albo wypełniając formularz dostępny tutaj.
